Wie funktioniert die Anschlussfinanzierung?

Steht das Ende der Zinsbindungsfrist bevor, muss man sich Gedanken um die Anschlussfinanzierung eines Darlehens machen. Das Thema ist besonders bei Baufinanzierungen interessant, die in der Regel über mehrere Zinsbindungszeiträume laufen.

Um die beste Anschlussfinanzierung zu finden, empfiehlt sich der Vergleich der aktuellen Angebote auf dem Markt. Dabei ist es zunächst irrelevant, ob man eigentlich vorhatte, das Angebot des aktuellen Finanzierungspartners anzunehmen. Die Preise der Konkurrenz helfen dann zumindest bei der Nachverhandlung.

Sollte man mit den Konditionen der alten Bank nicht zufrieden sein, steht eine Umschuldung zur Konkurrenz an. Die dafür benötigten Unterlagen liegen dabei in der Regel bereits alle in einem Ordner. Zusätzlich zu den persönlichen Angaben und den Objektunterlagen werden lediglich einige Angaben zum bestehenden Darlehen benötigt.

Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung meldet sich der aktuelle Geldgeber beim Darlehensnehmer. Besteht dabei Interesse einer Forführung der Finanzierung, liegt in der Regel direkt ein Anschlussfinanzierungsangebot bei. Wer sich vorher nicht mit dem Thema beschäftigt hat, sollte dann die aktuellen Angebote auf dem Markt vergleichen.

Allerdings kann man sich bereits viel früher mit dem Thema auseinandersetzen und über einen Wechsel nachdenken. Die aktuell günstigen Zinsen kann man sich dabei zum Beispiel mit einem Forward-Darlehen sichern. Ob sich eine vorzeitige Kündigung lohnt, hängt dabei von mehreren Kriterien ab.

Vergleich

Egal, ob man das bestehende Darlehen mit dem aktuellen Finanzierungspartner verlängern möchte oder zur Konkurrenz wechseln will – Schritt #1 sollte der Vergleich der aktuellen Angebote sein.

Denn nur so kann man das Prolongations-Angebot des aktuellen Finanzierungspartners richtig einschätzen und gegebenenfalls den Anbieter wechseln oder aufgrund der aktuellen Marktlage den Preis mit der Bank nachverhandeln.

Für den Vergleich eignet sich zum Beispiel der Baufinanzierungsvergleich vom Finanzierungsdienstleister Dr. Klein. Hier kann man alle relevanten Daten wie Objektwert, Restschuld, Darlehenssumme sowie gewünschten Tilgungssatz und Sollzinsbindung eingeben.

Das Unternehmen arbeitet dabei mit verschiedenen Banken und Finanzdienstleistern zusammen und kann aufgrund der hohen Abnahmekapazitäten häufig günstigere Konditionen bieten als einzelne Banken. Auf Wunsch kann man anschließend unverbindlich eine Finanzierungsanfrage stellen.

Benötigte Unterlagen

Bei der Anschlussfinanzierung geht es zunächst darum, ob man mit dem aktuellen Finanzierungspartner verlängert oder zur Konkurrenz wechselt. Nur bei der Umschuldung müssen die Unterlagen erneut eingereicht werden – die aktuelle Bank hat bereits alles nötige.

Wenn die aktuelle Bank mit den günstigen Konditionen auf dem Markt nicht mithalten kann oder will, sollte man den Wechsel keineswegs scheuen. Bereits kleine Unterschiede bei den Konditionen könnten am Ende mehrere tausend-Euro ausmachen.

Die benötigten Unterlagen für die Umschuldung liegen dabei bereits meist zusammen in einem Ordner. Prinzipiell braucht man für die Anschlussfinanzierung die gleichen Angaben wie beim ursprünglichen Finanzierungsantrag. Zusätzlich kommen lediglich die Unterlagen des aktuellen Darlehens hinzu.

Man kann dabei die benötigten Unterlagen in drei Kategorien unterteilen:

  • Persönliche Unterlagen (Allgemeine Daten, Einkommensbescheide, Nachweis über Kapitaleinkünfte, etc.)
  • Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Grundriss, Fotos, etc.)
  • Darlehensunterlagen (Darlehensvertrag, aktueller Kontoauszug des Darlehens, Restschuldbestätigung, etc.)

Eine genaue Übersicht mit allen benötigten Formularen findet man in der Checkliste unten.

Anschlussfinanzierung mit negativem SCHUFA-Eintrag?

Im Laufe einer Zinsbindungsperiode kann so einiges passieren! Wer sich bis 3 Jahre vor Ablauf einen negativen Eintrag in der SCHUFA-Akte einhandelt, bekommt höchstwahrscheinlich Probleme bei der Anschlussfinanzierung. Aussichtslos ist das Ganze jedoch keinesfalls.

Für einen negativen Eintrag in der Akte kann es viele Gründe geben – die Bandbreite reicht dabei von der (womöglich zu Recht) unbezahlten Handyrechnung bis zum Zahlungsausfall aufgrund einer Scheidung.

Dabei ist es beim Eintrag zunächst relativ unerheblich, ob die Zahlung womöglich aus guten Gründen nicht geleistet wurde. Eine Löschung aus der Akte erfolgt in der Regel erst nach 3 Jahren. Steht gerade innerhalb dieses Zeitraums eine Anschlussfinanzierung ins Haus, wird es schwierig, günstige Konditionen zu bekommen.

Eine Anschlussfinanzierung ist zwar nicht aussichtslos, der angebotene Zinssatz wird jedoch weit über den marktüblichen Werten liegen. Ein gutes Einkommen und weitere Sicherheiten können zwar helfen, da es Banken jedoch vordergründig um Sicherheitsminimierung geht, wird auch dadurch der negative Eintrag nicht wettgemacht.

Auf keinen Fall sollte man jetzt auf unseriöse Angebote aus dem Internet hereinfallen, die Baufinanzierung ohne Schufa anbieten. Allerdings kann ein Kredit aus dem Ausland (z.B. aus der Schweiz) durchaus eine Alternative sein, da dort – anstelle der Schufa-Kartei – andere Bonitätsmerkmale im Vordergrund stehen.

Tipp: Womöglich sollte man sich um eine Prolongation mit der bestehenden Bank bemühen und die teureren Konditionen in Kauf nehmen. Die Dauer der Zinsbindung sollte dabei so kurz wie möglich gewählt werden, um sich um günstigere Konditionen bemühen zu können, sobald der negative Eintrag aus der Akte verschwunden ist.

Widerruf

Bereits bestehende Darlehen mit fehlerhaften Widerrufsbelehrungen konnten bis zum 21. Juni 2016 widerrufen werden. Etliche Verträge stellten sich dabei aus fehlerhaft heraus und wurden rückabgewickelt.

Auch neuere Verträge (nach dem 11.06.2010) können weiterhin fehlerhafte Widerrufsbelehrungen enthalten und entsprechend auch heute noch widerrufen werden. In der Regel kommt es zwar nicht zur Rückabwicklung, die Bank wird jedoch gewillt sein, einen Vergleich anzustreben.

Hierbei kann man als Darlehensnehmer eigentlich nur profitieren – die Konditionen werden üblicherweise auf dem aktuellen Marktpreis angepasst. Häufig wehren sich Banken jedoch oder fordern die Rückzahlung der gesamten Darlehenssumme innerhalb von 30 Tagen ein.

Dabei spielen die Anbieter mit der Angst, nicht rechtzeitig eine Anschlussfinanzierung zu finden. Üblicherweise stellt das jedoch keinesfalls ein unüberwindbares Problem dar. Ganz im Gegenteil – wird das Darlehen rückabgewickelt, sinken die Gesamtkosten aufgrund von Zinserstattungen teilweise beträchtlich.

Anschlussfinanzierung abgelehnt! Was tun?

Wird die Anschlussfinanzierung beim bestehenden Geldgeber abgelehnt, muss man nicht sofort in Panik verfallen. Zunächst sollte man sich bei der Bank nach den möglichen Gründen informieren.

Allerdings sind Banken und Finanzdienstleister nur selten allzu freigiebig, wenn es darum geht, Einblick in ihre Arbeitsabläufe zu geben. Meistens liegt die Ablehnung jedoch auf der Hand – die wahrscheinlichsten Gründe für die Ablehnung sind ein negativer Schufa-Eintrag, eine Änderung der persönlichen Lebensumstände (Einkommen, Scheidung, etc.) oder den Wertverlust der Immobilie.

Bevor man verzweifelt, sollte man sich Angebote der Konkurrenz einholen. Alle Banken wollen zwar ihr Geld mit möglichst hoher Wahrscheinlichkeit zurückbekommen, die einzelnen Bonitätskriterien unterscheiden sich jedoch von Anbieter zu Anbieter.

Eine Umschuldung ist in der Regel günstiger und kostet weniger Zeit und Nerven als Allgemein angenommen. Die nötigen Unterlagen liegen dabei meist bereits in einem Ordner bereit. Wer aufgrund eines negativen Schufa-Eintrags hierzulande Probleme hat, kann auch auf (seriöse!) Angebote aus dem Ausland zurückgreifen. Hier stehen andere Bonitätsfaktoren im Vordergrund.

Anschlussfinanzierung bei der KfW?

Wer seine Baufinanzierung oder zumindest einen Teil davon mithilfe eines Förderprogramms der KfW finanziert hat, muss sich nach Ablauf der Laufzeit selbst nach einer Anschlussfinanzierung umsehen. Die KfW keine Anschlussfinanzierung an.

Die Laufzeit der jeweiligen Programme ist von Anfang an klar definiert und endet automatisch. Eine Verlängerung ist entsprechend nicht vorgesehen. Sofern eine Restschuld vorhanden ist, muss diese also bei einem anderen Anbieter erfolgen.

Wessen KfW-Kredit demnächst ausläuft, muss jedoch trotzdem nicht mit einer Kostenexplosion rechnen. Die Zinsen sind im Vergleich zu vor 10 oder 15 Jahren deutlich geringer.

Zinsentwicklung bei verschiedenen Zinsbindungen von 5-30 Jahren

Bauzinsen seit Jahren im Sinkflug!

Wer vor knapp 10 Jahren mit der Baufinanzierung begonnen hat, wird sich momentan vermutlich mit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Dabei dürften sich Darlehensnehmer durchaus über die aktuellen Konditionen freuen. Im Vergleich zu Zinssatz von vor 10 Jahren betragen die Zinsen nur noch ein Viertel!

Aufgrund der aktuellen Situation sollte man die nächste Zinsbindungsperiode möglicherweise sogar verlängern, um einer möglichen Kostenexplosion bei erneut steigenden Zinsen zuvorzukommen. Mittlerweile gibt es auch Zinsbindungen von 30 Jahren zu vergleichsweise günstigen Konditionen.

Die risikofreudigeren Darlehensnehmer können jedoch ebenso mit kürzeren Laufzeiten Kosten sparen. Sollten die Zinsen nämlich weiterhin auf einem niedrigen Niveau bleiben, ist es effektiver, die eingesparten Kosten in eine schnelle Tilgung zu investieren. Denn nichts senkt die Darlehenskosten so drastisch wie eine kurze Laufzeit.

Dazu bieten die meisten Anbieter mittlerweile kostenlose Sondertilgung an. Üblicherweise sind so Sondertilgungen von 5% pro Jahr kostenlos möglich. Für die Sondertilgung eignet sich zum Beispiel das Urlaubs- oder Weihnachtsgeld. Auch eine Gehaltserhöhung oder ein Erbe kann und sollte für die Sondertilgung eingesetzt werden.

Wie gestalten sich die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung sollte es zunächst darum gehen, den günstigsten Preis für die nächste Zinsbindungsperiode zu finden. Besonders bei der Baufinanzierung können auch kleinere Unterschiede in der Zinsgestaltung am Ende mehrere tausend Euro ausmachen.

Hier sollte man auf jeden Fall zunächst auf einen Anschlussfinanzierungsrechner (z.B. von Dr. Klein oder anderen Finanzdienstleistern) zurückgreifen. Auch wenn man am Ende doch die Finanzierung beim bestehenden Finanzierungspartner verlängern möchte, kann das Angebot der Konkurrenz bei der Nachverhandlung durchaus nützlich werden.

Egal für welches Angebot man sich letztendlich entscheidet – nicht zuletzt aufgrund der aktuellen Zinssituation sollte man sich genau mit der Zinsbindung bzw. der Laufzeit der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Denn obwohl Experten in nächster Zeit nicht von einer starken Zinssteigung ausgehen und die Zinsen theoretisch sogar noch weiter sinken können, muss man langfristig gesehen mit steigenden Kosten bei der Baufinanzierung rechnen.

Darüber hinaus sollte man die eigene finanzielle Situation prüfen, um womöglich höhere Beträge tilgen zu können. Je kürzer das Baudarlehen läuft, desto geringer sind die entsprechenden Gesamtkosten. Außerdem sollten die Angebote auf die Möglichkeit zur kostenlosen Sondertilgung überprüft werden, um z.B. das Weihnachtsgeld für eine weitere Verkürzung der Laufzeit einsetzen zu können.

Rechner für die Anschlussfinanzierung

Für die Anschlussfinanzierung empfiehlt sich der Einsatz eines Rechners, um das beste Angebot für die Anschlussfinanzierung zu finden. Hier kann man übersichtlich alle relevanten Daten wie Restschuld, Sollzinsbindung sowie Tilgungssatz zum Stichtag des auslaufenden Darlehens eingeben und berechnen lassen.

Für den Vergleich der aktuell günstigsten Angebote empfiehlt sich zum Beispiel der Rechner von einem Finanzdienstleister wie Dr. Klein.  Aufgrund der hohen Zahl an Antragsstellungen kann man hier – im Vergleich zu einzelnen Banken – häufig günstigere Konditionen sichern.

Nach Eingabe der gewünschten Sollzinsbindung und des anfänglichen Tilgungssatzes sowie der Restschuld im Verhältnis zum Objektwert bekommt man den günstigsten Zins angezeigt. Auf Wunsch kann man dann direkt im Anschluss einen unverbindlichen Finanzierungsvorschlag einziehen. Will man trotzdem bei der aktuellen Bank bleiben, liefert das Ergebnis zumindest gute Argumente für eine etwaige Nachverhandlung der Konditionen!

Aktuelle Zinsen & Zinsentwicklung

Bereits seit mehreren Jahren bewegen sich die Zinscharts für Darlehen nach unten. Das liegt an der aktuellen 0-Zins-Politik der EZB. Da sich Banken von der Zentralbank Geld praktisch zum Nulltarif leihen können, profitiert der Endverbraucher z.B. durch günstige Bauzinsen.

Das aktuelle Zinsniveau befindet sich dabei auf einem historischen Tiefstand. Baufinanzierungsdarlehen mit einer Zinsbindung von 5 oder sogar 10 Jahren bekommt man mittlerweile zu einem Zinssatz von unter 1%. Im Vergleich dazu: Vor 10 Jahren musste man bei gleichen Voraussetzungen mit dem vierfachen der Kosten rechnen!

Um sich die günstigen Zinsen auch für die Zukunft zu sichern, sollte man über längere Laufzeiten durch langfristige Zinsbindungen nachdenken. Je nach Restschuld kann auch eine Festschreibung über die gesamte Laufzeit sinnvoll sein. Denn: Obwohl die Zinsen theoretisch sogar noch weiter sinken können, gehen die meisten Experten mittelfristig von steigenden Zinsen aus.

Allerdings lassen sich die Banken die Zinsfestschreibung über einen längeren Zeitraum mit gewissen Zinsaufschlägen bezahlen. Alternativ wäre es zum Beispiel ebenso möglich, Verträge mit kurzen Laufzeiten zu beantragen und das gesparte Geld in höhere Tilgungsraten zu investieren. Hier muss jeder für sich das optimale Verhältnis zwischen Kosten und Risiko finden.

Laufzeit & Zinsbindung

Besonders im aktuellen Zinstief sollte man sich bei der Anschlussfinanzierung genau mit der Laufzeit auseinandersetzen. Je nach Restschuld kann es momentan durchaus sinnvoll sein, die Laufzeit der Anschlussfinanzierung bis zur Vollfinanzierung auszudehnen, um von den aktuell günstigen Konditionen zu profitieren.

Denn noch vor 10 Jahren waren Baufinanzierungs-Angebote in etwa 4-mal so teuer wie heute. Obwohl die Zinsen theoretisch sogar noch weiter sinken können, ist es also durchaus eine Überlegung wert, die Zinsen durch eine lange Zinsbindung dauerhaft zu sicher.

Obwohl die USA erst vor wenigen Jahren aufgrund einer Immobilienkrise große Teile der Weltwirtschaft abwärts riss, unterschätzen nach wie vor viele angehende Kreditnehmer das Risiko von steigenden Zinsen.

Will man sich die Zinsen dauerhaft sichern, sollte man entsprechende Zinsbindungsfristen vereinbaren. Mittlerweile sind sogar die Zinsen für 30-jährige Zinsbindungen durchaus finanzierbar. Alle, die etwas mehr Risiko eingehen möchten, können allerdings weiterhin kurze Laufzeiten abschließen – die dadurch eingesparten Kosten sollten dafür jedoch unbedingt in eine rasche Tilgung der Schuldenlast (z.B. durch Sondertilgung) investiert werden.

Tilgung & Sondertilgung

Viele Kreditnehmer vernachlässigen zunächst die Relevanz der anfänglichen Tilgung für die letztendlich entstehenden Kosten bei der Baufinanzierung. Dabei sollte man die aktuell niedrige Zinsphase unbedingt ausnutzen und die gesparten Kosten in die (Sonder-)Tilgung investieren.

Noch vor einigen Jahren – als das Zinsniveau deutlich höher war – wurden viele Baufinanzierungsverträge mit 1%-iger Tilgung abgeschlossen, um die monatlichen Raten im Rahmen halten zu können. Mittlerweile sind die Zinskosten aber so gering, dass sich das Verhältnis förmlich gedreht hat. Entsprechend sollte man darauf achten, den Tilgungssatz bei der Anschlussfinanzierung bei mindestens 2%, besser 3-4% anzusetzen, um die Laufzeit und somit die Gesamtkosten des Darlehens überschaubar zu halten.

Für einige Darlehensnehmer kann es sich zudem durchaus lohnen, bei der Anschlussfinanzierung nach Darlehen mit kostenloser Sondertilgung Ausschau zu halten. Die meisten Kreditgeber erlauben mittlerweile gebührenfreie Sondertilgungen von bis zu 5% pro Jahr. Nutzt man z.B. regelmäßig das Weihnachtsgeld für die Sondertilgung, können die Laufzeit und die Laufzeit des Vertrags beträchtlich schrumpfen.

Einige Anbieter erlauben darüber hinaus sogar Sondertilgungen von bis zu 10%. Das Ganze ist dabei jedoch meistens von Anfang an mit Zinsaufschlägen verbunden. Das lohnt sich vermutlich nur für wenige Darlehensnehmer, da man sich kaum sicher sein kann, dass man von der Option später auch tatsächlich Gebrauch machen wird.

Restschuld

Die Höhe der Restschuld ist bei der Anschlussfinanzierung durchaus entscheidend. Gerade in den letzten Zügen der Baufinanzierung sollte man bei einer geringen Restschuld darauf achten, dass die Finanzierung nicht unnötig in die Länge gezogen wird.

Neben der Sondertilgung der noch ausstehenden Beträge zum Ende der letzten Zinsbindungsperiode bietet sich – besonders in Niedrigzinsphasen – alternativ ein Volltilgerdarlehen an. Hier werden die monatlichen Raten so gesetzt, dass das komplette Darlehen zum Ende der Laufzeit abgezahlt ist. Eine weitere Anschlussfinanzierung ist dann nicht mehr nötig.

Unterlagen für die Anschlussfinanzierung

Persönliche Unterlagen

  • Unterschriebene Finanzierungsanfrage
  • Lohn-/Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate
  • Nachweis über den eigesetzten Eigenkapitalanteil
  • Nachweis über alle weiteren Kapitaleinkünfte
  • für Selbstständige: Bilanzen, betriebswirtschaftliche Auswertung

Obejktunterlagen

  • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • Bauzeichnung, Wohnflächenberechnung, Fotos, etc.
  • Nachweis über etwaige Modernisierungsvorhaben

Darlehensunterlagen

  • Alter Darlehensvertrag
  • Aktueller Kontoauszug + Restschuldbestätigung
  • Grundschuldbestellungsurkunde

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?

Den richtigen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung zu finden, hängt direkt mit der persönlichen Risikobereitschaft des Darlehensnehmers zusammen. Prinzipiell ist es bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung möglich, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Frühestens kann man mit der Anschlussfinanzierung also 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung beginnen. Sogenannte Forward-Darlehen ermöglichen die Sicherung der aktuell günstigen Zinsen bereits im Voraus. Dafür erheben die Banken jedoch gewisse Zinsaufschläge.

Analog zur Sollzinsbindung werden die Aufschläge umso höher desto länger die Absicherung der Zinsen in die Zukunft reicht. Als Faustregel kann man dabei in etwa von einem Aufschlag von 0,03% pro Monat Vorlaufzeit ausgehen.

Wer nun Angst hat, den richtigen Zeitpunkt verpasst zu haben, kann sich beruhigen: Auch kurzfristig ist es möglich, eine passende Anschlussfinanzierung zu finden. Der aktuelle Finanzierungspartner meldet sich dabei spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem entsprechenden Angebot.

Dieses kann man entweder annehmen oder eine Umschuldung zur Konkurrenz in Angriff nehmen. So oder so sollte der Entscheidung ein ausgiebiger Vergleich der aktuellen Konditionen vorausgehen. Dafür empfiehlt sich zum Beispiel der Baufinanzierungsrechner von Dr. Klein.

Frühestens

Eine herkömmliche Anschlussfinanzierung wird üblicherweise frühestens 12 Monate vor Ablauf der vorangegangenen Zinsbindung beginnen. Durch Forward Darlehen lässt sich der aktuelle Zins jedoch sogar bis zu 60 Monate im Voraus sichern.

Bei Abschluss eines Forward Darlehens wird dabei der aktuelle Zinssatz (ergänzt durch Zinsaufschläge) zu einem in der Zukunft liegenden Datum festgeschrieben. Je länger der Zins in die Zukunft hinein festgelegt wird, desto höher fallen die Zinsaufschläge der Bank aus.

Im Grunde genommen handelt es sich also um das gleiche Prinzip wie bei (langen) Sollzinsbindungen. Auch hier muss sich jeder individuell für das optimale Verhältnis aus Kosten und Planungssicherheit finden.

Wer mit weiterhin sinkenden oder konstanten Zinsen rechnet, kann mit der Anschlussfinanzierung auch bis kurz vor Ende der Laufzeit warten. Spätestens 3 Monate vor Ende meldet sich der aktuelle Finanzierungspartner mit einem entsprechenden Angebot.

Spätestens

Den richtigen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung gibt es nicht. Spätestens zum Eintreffen des Angebots der aktuellen Bank sollte man sich jedoch etwas intensiver mit dem Thema beschäftigen.

Spätestens 3 Monate vor Ende der Laufzeit meldet sich der Baufinanzierer beim Darlehensnehmer. Dabei teilt er mit, ob die Finanzierung fortgesetzt werden soll oder die Bank die Zusammenarbeit beenden möchte. In der Regel geht das Schreiben direkt zusammen mit einem Prolongations-Angebot ein.

Wer bis dahin noch keine Angebote verglichen hat, sollte jetzt damit anfangen: Denn häufig ist das Angebot der Konkurrenz günstiger als beim aktuellen Finanzierungspartner.

Sollte das Angebot der Konkurrenz tatsächlich günstiger sein, kann man anschließend eine Umschuldung vornehmen. Alternativ ist es zudem möglich, die Konditionen beim aktuellen Baufinanzierer nachzuverhandeln.

Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Wer sich bei Abschluss der Baufinanzierung für eine lange Laufzeit (Sollzinsbindung) entschieden hat, muss den Vertrag nicht unbedingt bis zum Ende erfüllen. Nach 10 Jahren gibt es dafür ein Sonderkündigungsrecht nach §489 des BGB.

Das lohnt sich nur, wenn die Konditionen entsprechend günstiger sind als bei der Weiterführung des Darlehens. Aufgrund der aktuellen Zinssituation rentiert sich die Kündigung momentan in den meisten Fällen.

Der Darlehensnehmer sollte dabei den Aufwand keineswegs scheuen. Für die Umschuldung werden lediglich die üblichen Finanzierungsunterlagen gebraucht, die bereits zu Beginn der Baufinanzierung benötigt wurden. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Kündigung & Fristen

Für die Kündigung und Fristgestaltung von Darlehen ist §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verantwortlich. Hinsichtlich der Anschlussfinanzierung gibt es gleich mehrere Fristen zu beachten.

So ist die ordentliche Kündigung eines Darlehens (solange keine Anschlussfinanzierung beauftragt wurde) mit einer Frist von einem Monat bis zu Ablauf der Sollzinsbindungsperiode möglich. Zusätzlich besteht für Verträge mit längeren Laufzeiten ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Hier beträgt die Kündigungsfrist allerdings 6 Monate!

Eine außerordentliche Kündigung ist zudem theoretisch jederzeit möglich. Dafür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Eine vorzeitige Kündigung aufgrund einer geplanten Zinsersparnis gilt nicht als berechtigtes Interesse. Hierfür wird meist lediglich der nötige Hausverkauf aufgrund einer Scheidung oder der Kündigung akzeptiert.

Stimmen die Baufinanzierer zu, werden zudem meist hohe Vorfälligkeitsentschädigungen fällig. Ob sich die vorzeitige Kündigung lohnt, hängt entsprechend von den Vertragsdetails und der möglichen Zinsersparnis ab. Über die maximale Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen entscheidet zudem die Restlaufzeit.

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Anschlussfinanzierung?

Prinzipiell gibt es bei der Anschlussfinanzierung zwei verschiedene mögliche Vorgehensweisen. Der Darlehensnehmer kann entweder bei der aktuellen Bank verlängern oder zu einem anderen Baufinanzierer wechseln. Beide Varianten haben gewisse Vor- und Nachteile.

Eine Verlängerung mit dem aktuellen Finanzierungspartner nennt man dabei Prolongation. Wechselt man mit der Baufinanzierung zu einer anderen Bank, spricht man von einer Umschuldung. Obwohl sich ein Wechsel zu einem anderen Anbieter oft lohnt, scheuen viele Darlehensnehmer nach wie vor den Aufwand einer Umschuldung.

Dabei wird das Vorgehen in der Regel grundlos überbewertet. Hat man den passenden Anbieter gefunden, muss man lediglich alle nötigen Unterlagen der aktuellen Baufinanzierung einreichen. Diese befinden sich meist bereits alle gebündelt in einem Ordner zu Hause. Auf eine Neubewertung der Immobilie verzichten die Anbieter aus Kostengründen fast immer.

Allerdings ist man keineswegs gezwungen, den Anbieter zu wechseln. Ein überaus großer Teil der Darlehensnehmer bleibt über die gesamte Laufzeit bei einem Baufinanzierer. Allerdings sollte im Rahmen der Anschlussfinanzierung so oder so ein Vergleich vorgenommen werden – der Preisvergleich kann zumindest bei der Nachverhandlung der Konditionen mit dem aktuellen Finanzierungspartner nützlich sein!

Bank wechseln

Möchte die aktuelle Bank die Finanzierung nicht verlängern oder ist mit dem Prolongationsangebot nicht einverstanden, kann man den Baufinanzierer relativ problemlos wechseln. Für die Umschuldung müssen lediglich die üblichen Unterlagen zusammengesammelt werden.

Diese bestehen neben den persönlichen Angaben und den Objektunterlagen zusätzlich aus den Angaben zum aktuellen Darlehen. Üblicherweise befinden sich diese bereits gesammelt in einem Ordner der aktuellen Bank. Die Kündigungsfrist beträgt 1 Monat zum Ende der Zinsbindung.

Viele Darlehensnehmer fürchten sich vor einer Neubewertung ihres Objekts. Die Kosten für das Darlehen könnten sich bei einer Korrektur nach unten entsprechend erhöhen. Üblicherweise verzichten die Banken jedoch aus Kostengründen auf diese Maßnahme und übernehmen den Ausgangswert.

Beim aktuellen Anbieter bleiben

Wer mit dem Angebot für die Anschlussfinanzierung des aktuellen Baufinanzierers zufrieden ist, muss den Anbieter natürlich nicht unbedingt wechseln. Die Verlängerung der Baufinanzierung heißt Prolongation.

Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung muss der aktuelle Baufinanzierer den Darlehensnehmer darüber informieren, ob sie die Finanzierung weiterhin übernehmen möchte. Ist das der Fall, liegt dem Schreiben in der Regel direkt ein Prolongations-Angebot bei.

Bevor man das Angebot annimmt, sollte man sich auf jeden Fall Konkurrenzangebote einholen. Hier wird man häufig günstigere Konditionen erhalten. Wer dennoch nicht umschulden möchte, kann zumindest versuchen, den Preis beim aktuellen Anbieter nachzuverhandeln.

Konditionen nachverhandeln?

Wer mit dem aktuellen Baufinanzierer zufrieden ist und im Grunde nur ungern umschulden möchte, da man gute Erfahrungen gemacht hat oder die Berater womöglich sogar persönlich kennt, sollte trotzdem mehrere Konkurrenzangebote einholen.

Denn nicht selten findet man bei anderen Finanzdienstleistern und Banken günstigere Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Eine Umschuldung ist keineswegs so aufwändig, wie viele fürchten. Auch eine Neubewertung der Immobilie wird in der Regel aus Kostengründen unterlassen.

Darlehensnehmer, die sich trotz allem für eine Prolongation entscheiden, sollten sich jedoch keineswegs mit dem ersten Angebot der aktuellen Bank zufriedengeben. Sind die Angebote der Konkurrenz besser, kann der Preis durchaus nachverhandelt werden.

Forward Darlehen

Nur die wenigsten Darlehensnehmer wissen, dass man sich die aktuellen Zinsen bereits für bis zu 60 Monate im Voraus sichern kann. Mit einem sogenannten Forward Darlehen kann man sich vorzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern.

Allerdings sollte man bedenken, dass sich die Banken die Zinsgarantie – analog zu langen Zinsbindungen – mit Zinsaufschlägen bezahlen lassen. Als Faustregel kann man bei Forward Darlehen von etwa 0,03% Zinsaufschlag pro Monat ausgehen. Je länger der Zinssatz gesichert wird desto teurer werden die Kosten.

Übrigens: Hat man sich einmal für die Aufnahme eines Forward-Darlehens entschieden, muss man es letztendlich auch zu den gegebenen Konditionen nehmen. Sollten die Zinsen bis dahin konstant geblieben sein oder sogar weiterhin sinken, muss man trotzdem mit den höheren Zinsen des Forward Darlehens leben oder der Bank Zinsausfallsentschädigungen zahlen.

Bei der Anschlussfinanzierung gibt es zwei Möglichkeiten: Der Darlehensnehmer kann entweder mit dem aktuellen Baufinanzierer verlängern (Prolongation) oder zu einem anderen Anbieter mit günstigeren Konditionen wechseln (Umschuldung).

Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung meldet sich der aktuelle Finanzierungspartner beim Darlehensnehmer – hier wird mitgeteilt, ob eine Forführung des Darlehens seitens des Geldgebers gewünscht wird. Ist das der Fall, liegt dem Schreiben in der Regel ein Prolongations-Angebot bei.

Wer sich bisher nicht mit dem Thema auseinandergesetzt hat, sollte zu diesem Zeitpunkt damit beginnen, die Angebote und Konditionen auf dem Markt zu vergleichen. Hier empfiehlt sich ein Anschlussfinanzierungs-Rechner. Häufig findet man bei der Konkurrenz günstigere Konditionen.

Ein Wechsel ist dabei in der Regel einfacher als erwartet: Die nötigen Unterlagen liegen bereits in einem Ordner beisammen und auch die Angst vor einer Neubewertung der Immobilie durch den neuen Finanzierungspartner ist normalerweise unbegründet. Aus Kostengründen verzichten Baufinanzierer üblicherweise darauf.

Allerdings muss man den Anbieter natürlich nicht wechseln. Wer mit dem Angebot für die Verlängerung zufrieden ist, kann das Darlehen beim aktuellen Baufinanzierung fortführen. Auch eine Nachverhandlung der Konditionen mithilfe der Vergleichsangebote der Konkurrenz sollte möglich sein.