Finanzierung einer Immobilie online berechnen

Der Baufinanzierungsrechner zeigt auf, wie viel Geld eine Person durch die Zahlung von Miete im Laufe der Zeit verliert, welches jedoch für die Finanzierung einer eigenen Immobilie genutzt werden könnte.

Mithilfe des Rechners wird das Finanzierungsvolumen des Bauvorhabens transparent dargelegt. Auch eine Anpassung monatlicher Raten zur Erbauung eines Hauses kann durch den Finanzierungsrechner vorgenommen werden.

Generell ist ein Baufinanzierungsrechner für Neufinanzierung und Anschlussfinanzierung verfügbar. Diese Art des Rechners ist unverbindlich sowie kostenfrei im Internet zu nutzen und deshalb risikolos in Anspruch zu nehmen.

Dank Rechner: Vergleich sofort online möglich

berechnen

Ein Baufinanzierungsrechner im Internet hat viele Vorteile. Mit ihm lässt sich jederzeit der aktuelle Finanzierungszins ermitteln.

Der Interessierte kann zu jeder Uhrzeit und an jedem Tag eine kostenlose Abfrage der Baufinanzierung starten. Hierdurch kann der Vergleichende sich einen ersten Überblick über die Finanzierung eines eigenen Heims machen.

Kostenlose & unverbindliche Angebote einholen

Check, Haken 1

Nachdem der Baufinanzierungsrechner erfolgreich genutzt wurde, sollten Interessenten Angebote von unterschiedlichen Instituten einholen.

Zur Unterbreitung eines persönlichen Angebotes müssen Angaben gemacht werden, welche die Bonität des Antragstellers offen legen. Hierzu gehören unter anderem das Arbeitsverhältnis, die Einnahme und Ausgaben sowie die Auskunft bei der Schufa.

Monatliche Belastung durch Tilgungsrechner ermitteln

Nebenkosten, Portfolio

Die Nutzung eines Tilgungsrechners stellt eine gute Option dar, die komplette Baufinanzierung zu überblicken.

Hierbei kann der Nutzer sehen, über welche Laufzeit dieser einen gewissen Betrag zahlen muss. Außerdem ist die eventuelle Restschuld zu erkennen und im Fall einer Volltilgung das genaue Datum dieser.

Testsieger

Provision, Testsieger

Durch die Ergebnisse der Tests der Stiftung Warentest / Finanztest können Interessierte gute und günstige Angebote zur Baufinanzierung finden.

Im Test der Stiftung Warentest werden Darlehen mit zehn Jahren, 15 Jahren, 20 Jahren, 25 Jahren und flexibler Tilgung erfasst. Auch die Kombination mit einem Förderdarlehen der KfW wird betrachtet. Im Allgemeinen ist zu sagen, dass es in jeder Kategorie faire Angebote gibt.

Ein besonders gutes Angebot unterbreitet die Hypovereinsbank bei einer Zinsbindung von 20 Jahren. Im Bereich Kombikredit mit Riester-Förderung ist besonders die LBS Bayern und die LBS Saar zu empfehlen.

Bei der Nutzung eines Forward-Darlehens können die Volksbank Düsseldorf Neuss und die DAB Bank Angebote zu günstigen Konditionen unterbreiten. Bei eher langen Finanzierungsvorhaben lohnt sich auch ein Vergleich von Kreditvermittlern wie Interhyp oder Dr. Klein.

Excel Vorlagen & Tabellen

Excel Tabelle

Eine gute manuelle Option des Vergleichs unterschiedlicher Angebote stellt die Excel Vorlage dar.

Diese haben den Vorteil, dass Interessierte die Vorlagen im Internet kostenfrei herunterladen können und somit einen guten Überblick über alle infrage kommenden Angebote haben. Nachteilig ist, dass alle vorliegenden Angebote manuell eingetragen werden müssen und deshalb ein Vergleich nicht so schnell ausgeführt werden kann wie mit klassischen online Baufinanzierungsrechnern. Interessierte können entsprechende Vorlagen herunterladen.

Programme & Apps zum Download

Würfel, Bau, Konstruktion, Boxen

Mittlerweile gibt es auch bei den Apps eine große Auswahl an Finanzplanern speziell für die Baufinanzierung.

  • Für das iPhone, iPod touch und iPad gibt es eine kostenlose App von ImmoScout24. In dieser App können Interessierte den Ratgeber, Finanzplaner, Budgetrechner sowie den Zinstrend zum Thema Baufinanzierung nutzen.
  • Für Nutzer von einem Android, Apple MAC, Windows PCs und Apple iOS kann auch die App von Baufi2Go als Baufinanzierungsrechner zur Vollfinanzierung oder mit Eigenkapital genutzt werden.

Beispiele für Apps:

Formeln

Code, X Quadrat

Im Rahmen der Tilgung eines Kredits ist die Formel für den Zinseszins besonders wichtig.

Der Zinseszins wird in Abhängigkeit vom Zinssatz, der Laufzeit und der Höhe des Kredits bestimmt. Der Zinseszins kann somit zum Beispiel nach fünf Jahren oder zehn Jahren errechnet werden und gibt einen Überblick über den Effekt des Zinseszins.

Das Endkapital ergibt sich hiernach aus dem Anfangskapital, welches mit (1 + Zinssatz)n multipliziert wird. Der Buchstabe n gibt hierbei die Laufzeit an.

Bausparer - Baudarlehen

Tipps zur Baufinanzierung

So senken Sie die Baufinanzierungskosten

Die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung ist in der Regel mit Krediten in sechsstelliger Höhe verbunden.

Hier machen sich auch kleine Einsparungen von bereits 0,10 Prozent bemerkbar. So drücken Sie die effektiven Kreditkosten:

Mindestens 30% Eigenkapital

Die Faustregel besagt: Je mehr Eigenkapital Sie beisteuern können, desto geringer sind die Zinsen in der Baufinanzierung. Bei weniger als 30% Eigenkapitalquote steigen die effektiven Zinsen deutlich an und es wird schwerer überhaupt einen Kredit zu bekommen!

Unser Tipp: Versuchen Sie Ihre Eigenkapitalquote auf mindestens 50% aufzustocken.

Auf jeden Prozentpunkt achten

Streben Sie eine 20-jährige Baufinanzierung über 100.000 Euro an, bedeutet ein höherer Zinssatz von nur +0,10% (z.B. von 3,00 auf 3,10 Prozent) bereits eine Verteuerung von über 1.600 Euro!

Unser Tipp: Werden Sie zum Erbsenzähler und kämpfen Sie um jeden Zehntel Prozentpunkt!

Tilgungsrate nicht zu niedrig wählen

Je länger eine Baufinanzierung läuft, desto höher ist der Rückzahlungsbetrag. Wenn Sie sich also eine schnellere Rückzahlung leisten können, dann sollten Sie die Tilgungsrate erhöhen!

Die reine Baufinanzierung ist die beste

Es gibt zwar viele weitere Varianten, sein Haus zu finanzieren (siehe weiter unten), aber in der Regel zahlt man im Endeffekt doch eher drauf. Ob das nun extrem niedrige Habenzinsen in der Ansparphase des Bausparens ist, oder die Gefahr von Wechselkursrisiken bei Fremdwährungsdarlehen.

Unser Tipp: lassen sie besser die Finger davon.

Rufen Sie nicht zu viel Geld auf einmal ab

Wer ein Haus baut, der muss häufig nach jedem Bauschritt Geld zahlen. Haben Sie einen Baukredit mit nur einer Auszahlung, liegt das Restgeld ungenutzt auf dem Konto – und kostet ordentlich Zinsen!

Unser Tipp: Vereinbaren Sie mit der Bank entweder einen Teilabruf des Darlehens, oder versuchen Sie wenigstens den Kredit so spät wie möglich abzuschließen.

Achten Sie auf Flexibilität

Sie haben geerbt, ein dreizehntes Monatsgehalt erhalten, oder sparen neben dem Baukredit noch etwas an? Dann sollten Sie damit vielleicht besser Ihre Baufinanzierung abstottern. So sparen Sie richtig viele Zinsen. Dafür muss aber dringend die Vereinbarung über eine Sondertilgung im Vertrag stehen!

Unser Tipp: Achten Sie auf die Möglichkeit, mindestens einmal im Jahr eine Sondertilgung leisten zu können.

Legen Sie den Zins möglichst lange fest

In Zeiten günstiger Baufinanzierungszinsen sollte man diese auf jeden Fall möglichst lange vertraglich festhalten! Fragen Sie Kredite über 15-30 Jahre an!

Unser Tipp: Die Kombination aus langer Zinsfestschreibung und Volltilgung Ihrer Baufinanzierung ist aktuell die beste Wahl!

Gründe die für einen Baufinanzierungsrechner sprechen

Die Baufinanzierung erfreut Nutzer von besonders günstigen Zinssätzen. Häufig werden bei besonders niedrigen Zinssätzen sogenannte Forward-Darlehen abgeschlossen, um langfristig von guten Konditionen profitieren zu können.

Es gibt viele Gründe, welche eine Baufinanzierung nötig machen. Hierzu gehört eine Anschlussfinanzierung, Umschuldung, ein Haus Neubau, Zwischen- und Nachfinanzierungen, ein Haus- beziehungsweise Wohnungskauf zur Eigennutzung oder Vermietung. Auch ein Umbau oder eine Renovierung kann im Rahmen der Baufinanzierung durchgeführt werden.

Günstige Zinsen

Bei Laufzeiten von bis zu fünf Jahren gibt es Anbieter, welche eine Baufinanzierung bereits ab 1,20 Prozent für einen Betrag von 190.000 Euro anbieten.

Bei einer Laufzeit von zehn Jahren steigt der effektive Jahreszins auf 1,61 Prozent, bei einer Dauer von 15 Jahren auf 1,83 Prozent, bei einer Nutzung von 20 Jahren auf 2,08 Prozent sowie bei einer maximalen Laufzeit von 30 Jahren auf 2,58 Prozent. In der Regel gibt es bei der KfW dauerhaft günstige Angebote, welche jedoch vom Interessenten verlangen, dass dieser die betreffende Immobilie selbst nutzen muss. Hier ist es zum Beispiel möglich einen Hauskauf / Hausbau mit einem effektiven Jahreszins von 1,06 Prozent oder ein Energie effizientes Sanieren mit einem Zinssatz von 0,75 Prozent und einem staatlichen Zuschuss zu erlangen.

Forward-Darlehen

Laufzeit

Bei aktuell besonders günstigen Zinssätzen im Rahmen einer Baufinanzierung können sich diese durch ein Forward-Darlehen gesichert werden.

Hierbei kann der Interessent einen Kredit beantragen, welcher mit einer maximalen Vorlaufzeit von 60 Monaten genutzt werden kann. Dies bedeutet, dass das Darlehen innerhalb von fünf Jahren nach der Beantragung ausgezahlt wird und der Nutzer von den Konditionen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses profitieren kann.

Hier besteht jedoch das Risiko, dass die Konditionen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses schlechter sind als zum Zeitpunkt der Nutzung des Kredites.

Anschlussfinanzierung / Anschlussdarlehen

Optionen, Eingeninitiative

Ein Hausbau beziehungsweise Hauskauf ist eine kostspielige Angelegenheit und benötigt oftmals neben dem eigentlichen Darlehen eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld.

Damit der Kreditnehmer kein Prolongationsangebot des Kreditinstituts annehmen muss, empfiehlt sich ein frühzeitiger Vergleich unterschiedlicher Darlehensgeber. Häufig sendet die Bank drei Monate vor Ablauf des Darlehens ein Prolongationsangebot aus, welches innerhalb von wenigen Wochen angenommen werden muss.

Umschuldung

Vorwärz, Überweisung

Befinden sich die Zinsen aktuell auf dem Tiefstand, kann eine Umschuldung sinnvoll sein.

Hierdurch spart der Antragsteller eine große Menge Geld ein. Der Interessent beantragt bei der Umschuldung einen einzigen Kredit, welcher zur Abdeckung aller bisherigen Darlehen genügt.

Der Vorteil bei der Umschuldung ist, dass die hohen Zinsen, welche durch ältere Kredite anfallen durch geringere Zinssätze abgelöst werden.

Außerdem wird bei einer Vielzahl zu ersetzender Darlehen eine höhere Transparenz erreicht, wenn eine Umschuldung stattfindet. Da es viele unterschiedliche Angebote gibt, ist hier ein Vergleich aller Möglichkeiten durch eine Excel-Tabelle oder einen Online-Rechner sinnvoll.

Haus Neubau

Haus, Eigenheim

Der Neubau eines Hauses ist eine teure Angelegenheit und deshalb meist mit einer passenden Baufinanzierung abzudecken.

Besonders gute Angebote werden Interessierten offeriert, wenn diese über einen gewissen Anteil an Eigenkapital verfügen. Deshalb raten Experten, zwischen 20 Prozent und 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung mit einzubringen.

Bei preislich günstigeren Immobilien kann jedoch auch eine Vollfinanzierung ähnlich gute Konditionen aufweisen.

Nachfinanzierung

Hat der Bauherr bereits einen Kredit zur Finanzierung des Haus- oder Wohnungsbaus abgeschlossen, kann es passieren, dass weitere liquide Mittel zur Deckung von Baumaßnahmen benötigt werden.

Zur Nachfinanzierung der eigenen Baufinanzierung gibt es mehrere Optionen. Das sogenannte Reservedarlehen ermöglicht es dem Kreditnehmer bis zu 20.000 Euro im Rahmen des gewählten Darlehens zusätzlich zur Verfügung zu stellen, insofern dies benötigt wird. Eine weitere Möglichkeit ist das Nachrangdarlehen, welches aufgrund des fehlenden Grundbucheintrags mit deutlich gesteigerten Zinsen angeboten wird. Häufig werden Nachrangdarlehen über das persönliche Bauunternehmen angeboten. Vor Abschluss einer Nachfinanzierung ist ein entsprechender Vergleich über einen Finanzierungsrechner zu empfehlen.

Haus oder Wohnung kaufen

Haus, Wohnung

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist ebenso kostspielig wie der Bau einer Immobilie.

Auch hier ist es oftmals nötig, eine Fremdfinanzierung im Rahmen des Erwerbs anzustreben. Bei besonders hohen Darlehensbeträgen ist ein Eigenkapitalanteil von einem Viertel zu empfehlen, um von günstigeren effektiven Jahreszinsen profitieren zu können. Genaue Ergebnisse zur günstigsten Finanzierung des eigenen Heims können mithilfe von Finanzierungsrechnern ermittelt werden.

Zwischenfinanzierung

Switch - wechseln

Im Vergleich zur Baufinanzierung stellt die Zwischenfinanzierung mit einer klassischen Laufzeit von ein bis zwei Jahren eine kurfristige Option der Finanzierung dar.

Die Konditionen dieser Finanzierungsform sind üblicherweise weniger gut als die der Baufinanzierung. Befindet sich der Bauzins jedoch im Fall, ist eine Zwischenfinanzierung zu empfehlen, wenn die Zinsen dieser geringer sind als jene der ursprünglichen Baufinanzierung.

Damit ein individuell passendes Angebot für den Interessenten gefunden werden kann, können spezielle Rechner im Internet genutzt werden

Umbau / Renovierung

Sternchen - Beispiel

Der Umbau oder die Sanierung der eigenen Wohnung kann mithilfe eines Rechners gut ermittelt werden.

Hierdurch können zum Beispiel Renovierungsmaßnahmen ohne Unterbrechung durchgeführt werden. Spiegelt der gewählte Finanzierungsrechner nicht alle Kostenpunkte des Umbaus wider, kann eine Excel-Tabelle zur genauen Ermittlung der Gesamtkosten genutzt werden.

Bei der Betrachtung aller Angebote sollten Interessierte nicht vergessen, dass es insbesondere bei energieeffizienten Maßnahmen spezielle Zuschüsse bei der Nutzung eines KfW-Darlehens durch Förderprogramme gibt.

Eigennutzung / Vermietung

Ballon

Bei der Baufinanzierung gibt es oft Angebote, welche bei Eigennutzung günstigere Konditionen anbieten.

Andere Institute ermöglichen es jedoch auch, eine Baufinanzierung mit dem Ziel der kompletten oder partiellen Vermietung umzusetzen. Auch die Wohn-Riester ist eine gute Finanzierungsoption ein individuelles Heim zu erbauen.

Aufgrund der hohen Anzahl an Möglichkeiten sollten alle vorliegenden Angebote mit einem Baufinanzierungsrechner betrachtet werden, damit die beste Möglichkeit der Finanzierung für den Bauherren gefunden werden kann.

Kalkulation, Rechner, Berechnung

Einfluss der Tilgung auf Zinsen & Laufzeit im Baufinanzierungsrechner

Unterschätzen Sie die Macht der Zinsen nicht!

Wird der Tilgungssatz bei einem Annuitätendarlehen bereits von Anfang an erhöht, kann der Kredit schneller zurückgezahlt werden. Aber vor allem wird auch die Zinslast stark gedrückt. Hier ein Beispiel (Annahme: Kredit über 150.000€, Zinssatz 5,50% nominal):

800€ Tilgung 1.600€ Tilgung (+100%)
Laufzeit 35,75 Jahre 10,23 Jahre (-71%)
Zinsen 193.182 € 46.488 € (-76%)
Gesamt 343.182 € 196.488 € (-43%)

Beeindruckend: Mit einer Verdopplung der Tilgung sinkt die Laufzeit des Kredites um mehr als 2/3 der Zeit, und auch bei der Zinsbelastung spart man ganze 146.694 € ein. Das sind ca. 3/4 der Zinsbelastung.

Was man im Rechner üblicherweise einstellen kann

Der Baufinanzierungsrechner kann mit multiplen Einstellungsoptionen individuell auf den Interessenten eingestellt werden.

Im Allgemeinen ist der Darlehensbetrag, der Kaufpreis des Objekts, die Laufzeit der Baufinanzierung, die Sollzinsbindung sowie der Beginn der Tilgung anzugeben.

Im Baufinanzierungsrechner ist es außerdem möglich eine Volltilgung oder eine teilweise Tilgung zur berücksichtigen. Zudem kann eine Sondertilgung im Baufinanzierungsrechner dargestellt werden.

Darlehensbetrag & Kaufpreis des Objekts

Kaufen - Konsum

Der Kaufpreis eines Objekts kann häufig nicht komplett über das Eigenkapital finanziert werden, weshalb mithilfe von Fremdkapital der Traum vom Eigenheim realisiert werden kann.

Haben Interessenten kein Eigenkapital verfügbar, wird eine Vollfinanzierung durchgeführt.

Eigenkapital

Die Planung des Erwerbs eines Objekts bezieht die Bildung von Eigenkapital mit ein. Durch eine gewisse Menge an vorhandenem Kapital können Interessierte Kreditangebote zu besseren Konditionen erhalten. Wichtig zu wissen ist, dass zu dem Eigenkapital auch (Kapital-) Lebensversicherungen zählen, da diese beliehen und ausgezahlt werden können.

Fremdkapital

Bei dem Kauf eines Objekts wird oftmals Fremdkapital benötigt. Dieses bezeichnet benötigte Geldbeträge, welche von Kreditinstituten geliehen werden.

Die Nutzung von Fremdkapital setzt in der Regel einen Eigenkapital-Einsatz voraus, welcher mindestens zehn Prozent betragen sollte. Hierdurch verringert sich auch die Zinslast. Es gilt der Grundsatz, dass je mehr Eigenkapital in das Vorhaben investiert wird, desto niedriger die Zinsen.

Eine Eigenkapital-Quote von 40 Prozent wird als optimal angesehen, da bei einer höheren Menge an Eigenkapital das Angebot für die Bank als eher unattraktiv gilt.

Vollfinanzierung

Von einer Vollfinanzierung wird gesprochen, wenn der Antragsteller kein Eigenkapital in den Kauf einer Immobilie investiert beziehungsweise über kein Eigenkapital verfügt. Dies bedeutet, dass das Objekt zu 100 Prozent durch Fremdfinanzierung erworben wird.

Laufzeit

Laufzeit

Gerade bei einer Vollfinanzierung ist die Laufzeit eines Darlehens zur Baufinanzierung lang.

Die Tilgungszeit entspricht hierbei der Laufzeit des Kredites, welche in der Regel zwischen fünf Jahren und 30 Jahren liegt. Aufgrund dieser langen Laufzeiten muss eine eventuelle Anschlussfinanzierung frühzeitig geregelt werden. Experten raten drei Jahre vor dem Auslaufen des Darlehens die Bauzinsen zu beobachten, um die Finanzierung besser planen zu können.

Spätestens sechs Monate vor dem Ablauf des Kredits sollte der Darlehensnehmer Vergleichsangebote einholen. Hierbei empfiehlt sich die Nutzung eines entsprechenden Rechners, da hier alle Angebote transparent aufgelistet werden

Sollzinsbindung

Zinsbindung Kreditzins Bindung

Die Bindungsfrist für Sollzinsen beläuft sich üblicherweise auf fünf Jahre bis 30 Jahre.

Als Grundsatz gilt, dass bei einer längeren Vertragslaufzeit die jährlichen Sollzinsen steigen. Positiv ist, dass die meisten Kreditinstitute bei steigenden Zinsen eine Absicherung für den Darlehensnehmer anbieten. Dies bedeutet, dass der Nutzer langfristig den Sollzinssatz gebrauchen kann, welcher am Tag des Vertragabschlusses galt.

Beginn der Tilgung

Glocke, Start, Beginn

Der Beginn der Tilgung der Baufinanzierung ist von der Art des gewählten Darlehens und den individuellen Vereinbarungen abhängig.

Bei einem Forward-Darlehen kann zwischen dem Beginn der Tilgung und dem Vertragsabschluss ein Zeitraum von maximal 60 Monaten liegen. Bei anderen Varianten der Finanzierung können einige Monate zwischen dem Vertragsbeginn und der ersten Rückzahlungsrate liegen.

Hierbei ist es jedoch wichtig zu wissen, dass bei verzögerter Tilgung ein geringer monatlicher Aufschlag fällig wird.

Teilweise Tilgung vs. Volltilgung

Kredittilgung, teilweise, Teiltilgung

Eine Volltilgung kann finanzielle Vorteile gegenüber der teilweisen Tilgung aufweisen, wenn diese in zinsschwachen Phasen vorgenommen wird.

Da bei einer Teiltilgung eine Anschlussfinanzierung nötig wird, ist die Wahrscheinlichkeit von steigenden Zinssätzen zum Ablauf der Finanzierung sehr hoch, weshalb eine Volltilgung zu empfehlen ist.

Liegt eine zinsstarke Phase vor, ist eine teilweise Tilgung ratsam.

Optionen bei Tilgung des Darlehens

Urteile - Liste

Bei der Tilgung eines Kredites gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, welche dem Darlehensnehmer viele Vor- und Nachteile bieten.

Anfänglicher Tilgungssatz

Der anfängliche Tilgungssatz bezeichnet den vereinbarten Prozentsatz der nominalen Darlehensschuld, welcher für das erste Jahr eines Darlehens anfällt. Neben dem in monatlichen Raten zu leistenden Tilgungssatz muss auch der Zinsanteil berücksichtigt werden. Als Faustregel gilt, je höher der Tilgungssatz desto geringer die Zinsbelastung.

Festgelegte monatliche Rate

Eine festgelegte monatliche Rate führt zu langfristig planbaren finanziellen Ausgaben des Kreditnehmers. Hierbei entspricht die erste monatliche Rate der Tilgung auch der letzen vereinbarten Monatsrate.

Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindungsfrist

Innerhalb der Sollzinsbindungsfrist, welche meist zwischen zehn Jahren und 15 Jahren beträgt, hat der Kreditnehmer einen vertraglich gesicherten Zinssatz, welcher unabhängig von der wirtschaftlichen Lage konstant bleibt. Befindet sich die Volltilgung innerhalb der Sollzinsbindungsfrist, hat der Nutzer die Garantie über einen Zinssatz zu verfügen, welcher innerhalb der Volltilgung gültig ist.

Volltilgung innerhalb eines festgelegten Zeitraums

Die Volltilgung innerhalb eines festgelegten Zeitraums erfolgt so, dass nach Ablauf der vereinbarten Zeit keine Restschuld mehr vorhanden ist. Hierdurch fallen die vereinbarten Monatsraten deutlich höher aus, werden diese mit einer Teiltilgung verglichen. Vorteilhaft ist jedoch, dass der Kreditnehmer sich nicht mehr mit einer passenden Anschlussfinanzierung beschäftigen muss.

Sondertilgung Optional

Sondertilgung, Ratenzahlung

In der Regel haben Baufinanzierer die Option eine einmalige oder jährliche Sondertilgung vorzunehmen.

Meist beläuft sich die Möglichkeit der jährlichen Sonderzahlung auf fünf Prozent bis zehn Prozent der Darlehenssumme. Eine einmalige Sondertilgung kann meist bis zu 25 Prozent der Darlehenssumme betragen.

Da im Rahmen einer Sondertilgung häufig ein Zinsaufschlag verlangt wird, ist diese selten mit finanziellen Einsparungen seitens des Kreditnehmers verbunden. Im Baufinanzierungsrechner lässt sich die geplante Sondertilgung bereits mit eintragen. Sowohl thesaurierende, als auch einmalige Zahlungen.

Das kommt an Kosten auf Sie zu

Bei den Kosten für eine Immobilien- beziehungsweise Baufinanzierung wird zwischen den Gesamtkosten, welche den effektiven Jahreszins bezeichnen und den aktuellen Zinsen unterschieden.

Mithilfe eines repräsentativen Beispiels können Interessierte unterschiedliche Angebote zur Baufinanzierung vergleichen. Interessierte sollten zudem die Nebenkosten wie Maklerkosten, Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Vermittlungskosten beachten. Die günstigsten und besten Angebote können Kreditwillige durch einen entsprechenden Rechner im Internet ermitteln.

Aktuelle Zinsen vs. Gesamtkosten

Abwägen, Pro, Contra

Die Gesamtkosten einer Baufinanzierung werden mithilfe des effektiven Zinssatzes ausgedrückt.

In dem effektiven Zinssatz wird neben dem Nominalzinssatz auch die Zinsfestschreibungsdauer, der Auszahlungskurs und die Tilgung berücksichtigt. Der Nominalzinssatz bezeichnet die aktuellen Zinsen, welche bei der Aufnahme eines Darlehens monatlich, um die Nebenkosten ergänzt, gezahlt werden müssen.

Hilfe bei der Entscheidungsfindung: Mindestangaben / rep. Beispiel

Sternchen - Beispiel

Damit ein Kreditangebot mit anderen vergleichbar sowie für den Interessenten verständlich ist, muss dieses Mindestangaben und ein repräsentatives Beispiel enthalten.

Zu den Mindestangaben eines Darlehensangebots zählt der Sollzinssatz, der effektive Jahreszins, der Nettodarlehensbetrag sowie alle Kosten bei Vertragsabschluss. Dies bedeutet, dass die Mindestangaben darstellen, ob bonitätsabhängige oder bonitätsunabhängige Zinssätze vorliegen. Wird mit einem Kreditangebot geworben, muss diese für die Mehrheit, also zwei Drittel der Kunden, infrage kommen.

Die Kombination aus den Mindestangaben und dem für die Mehrheit der Kunden zutreffenden Beispiel wird als repräsentatives Beispiel bezeichnet.

Nebenkosten beachten

Nebenkosten, Portfolio

Bei dem Kauf einer Immobilie gibt es neben dem Kaufpreis dieser auch andere Kosten, welche in die Aufwendungen des Käufers eingerechnet werden müssen.

Bei der Nutzung eines Maklers fallen hier zusätzliche Kosten an. Die Grunderwerbsteuer sowie die Notarkosten sind fixe Bestandteile eines Hauskaufs. Wird der Immobilienkauf mit einem Darlehen finanziert, können hier zusätzliche Vermittlungsgebühren anfallen.

Maklerkosten

Party, Veroeffentlichung, Fest, Laut

In Deutschland ist die Höhe der Maklerkosten nicht gesetzlich geregelt.

  • Es ist üblich, dass eine Maklerprovision in Abhängigkeit vom Verkaufspreis eines Objektes prozentual gebildet wird. In der Regel wird die zu zahlende Provision von Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen getragen.
  • Prozentuale Gebühren zwischen vier Prozent und sechs Prozent des Verkaufspreises sind je nach Bundesland möglich.

Grunderwerbsteuer

Planung

Bei dem Kauf einer Immobilie muss der Eigentümer dieser im Rahmen des Grunderwerbsteuergesetzes eine Ländersteuer entrichten.

Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis und dem im Bundesland herrschenden Steuersatz. Der Steuersatz liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Schleswig-Holstein, dem Saarland und Nordrhein-Westfalen.

Als Bemessungsgrundlage wird alles angerechnet, was der Käufer aufwendet, um das Grundstück zu erwerben.

Notarkosten

Notar, Zertifikat, Siegel

Wird eine Immobilie gekauft, fallen Notarkosten an.

Der Notar berechnet neben den allgemeinen Beratungskosten die Beurkundung des Kaufvertrags sowie den Vollzug des Geschäftes. Für ein Objekt, welches für 100.000 Euro gekauft wurde, können Käufer mit Notargebühren in Höhe von ca. 1.000 Euro auf der Basis der Kostenordnung (KostO) rechnen.

Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren beim Immobilienkredit

Paragraph, Recht, Urteil

Laut dem Urteil des Bundesgerichtshofs im Oktober 2014 sind Bearbeitungsgebühren für Privatkredite unzulässig.

Alle innerhalb der letzten zehn Jahre geleisteten Gebühren können somit von Kreditnehmern zurückgefordert werden.

Hat der Darlehensnehmer eine Agentur zur Vermittlung eines Kredites beauftragt, können hierbei Kosten anfallen, wenn die Vermittlung erfolgreich ausgeführt wurde. Meist beläuft sich die Höhe der Vermittlungsgebühr auf 0,5 Prozent bis ein Prozent der Darlehenssumme.

Persönliche Finanzsituation

Im Baufinanzierungsrechner kann man auch persönliche Informationen und Vermögensverhältnisse angeben, um ein detaillieres Ergebnis zu erhalten.

  • Die Ergebnisse eines Baufinanzierungsrechners können durch die Angaben von Einkommen / Gehalt beeinflusst werden.
  • Auch die Miet- und Pachteinnahmen sind bei der Nutzung eines Rechners zur Baufinanzierung anzugeben, um ein passendes Angebot zu erhalten.
  • Einnahmen in Form von Witwenrente / Waisenrente wirken sich zudem positiv auf die Bonität und somit einen offerierten Zinssatz aus.
  • Ferner ist auch der Ort des Finanzierungsvorhabens ein wichtiges Kriterium.

Einkommen / Gehalt

Eigenkapital, Geld, Bargeld

Durch entsprechende Gehalts- und Einkommensnachweise können Antragsteller beweisen, dass ausreichende Bonität vorliegt.

Hierdurch verringert sich das Ausfallrisiko des Kreditinstituts sowie der Zinssatz. Bei der Nutzung eines Baufinanzierungsrechners können Angaben zu Einnahmen wie dem Einkommen / Gehalt leider nicht berücksichtigt werden.

Im Rahmen einer Budgetrechnung können Interessierte jedoch eine optimale monatliche Belastung durch eine Baufinanzierung ermitteln.

Mieteinnahmen & Pachteinnahmen

Einnahmen durch Miete und Pacht

Zu den Miet- und Pachteinnahmen zählen aktuelle und erwartete Einnahmen im Rahmen der Vermietung einer Immobilie.

Aufgrund dieser Einkünfte erhöht sich die Bonität des Kreditnehmers, was sich in einem geringeren Risiko des Zahlungsausfalls des Darlehensgebers widerspiegelt. Die Miet- und Pachteinnahmen führen somit zu günstigeren Konditionen für den Interessenten.

Ort des Finanzierungsvorhabens

Voraussetzung, Wohnsitz, Ort

Bei der Wahl eines lokalen Baufinanzierers gibt es häufig große Unterschiede hinsichtlich der Konditionen des Anbieters.

Ein Vergleich verschiedener Angebote ist deshalb für den Interessierten unabdingbar. Um einen Baufinanzierungsvergleich lokaler Anbieter anzustreben, empfiehlt sich der Gebrauch einer Excel-Tabelle, welche mit den jeweiligen Konditionen des Kreditinstituts gefüllt werden kann.

Sonstige Einnahmen, wie Witwenrente / Waisenrente

Tod, Witwe, Waise, Rente

Beansprucht der Antragsteller Witwen- oder Waisenrente, wird diese Einkunft zu den Einnahmen gerechnet.

Hierdurch wird die Bonität des Interessenten gesteigert, wodurch sich das Ausfallrisiko für den Darlehensgeber reduziert. Der Kreditnehmer kann somit von niedrigeren Zinssätzen profitieren.

Dachdecker, Eigenleistung

Mit Eigenleistung Geld sparen

Denken Sie immer daran: Alles, was andere für Sie machen, müssen Sie auch bezahlen. Und es bringt durchaus finanzielle Vorteile, nicht schlüsselfertig zu bauen.

Der besondere Vorteil der Eigenleistung: Wer vieles selber macht, kann sich das quasi als Eigenkapital anrechnen lassen! Denn durch geringe Kosten muss man auch weniger Kredit aufnehmen. Und kann damit seine Eigenkapitalquote im Baufinanzierungsrechner drücken.

Das bedeutet wiederum, dass der Zinssatz des Darlehens sinkt. So kann man gleich doppelt sparen.

Unser Tipp: Sprechen Sie mit Ihrem Architekten oder Handwerker und finden Sie heraus, was sie selber machen können. Vielleicht haben Sie ja auch Verwandte, sehr gute Freunde oder hilfsbereite Nachbarn, die Sie tatkräftig unterstützen können?

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Bei der Baufinanzierung ist es besonders wichtig zu ermitteln, wie hoch die liquiden Mittel des Interessenten sind.

Häufig gibt es im Internet sogenannte Budgetrechner, welche mithilfe der aktuellen Miete das Budget des zukünftigen Kreditnehmers aufzeigen. Außerdem können die Lebenshaltungskosten, welche mit einem Haushaltsrechner errechnet werden, als Basis der Liquidität genutzt werden.

Die Nutzung von Zinsrechnern beziehungsweise Zinsvergleichen ist besonders wichtig, da hierdurch die Verbindlichkeiten des Interessierten ermittelt werden können. Auf der Grundlage der persönlichen Angaben werden zudem Kalkulationen vorgenommen, welche auf die finanziellen Möglichkeiten des Darlehensnehmers schließen lassen.

Haushaltsrechner

Der Haushaltsrechner stellt alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben dar und vergleicht diese.

Hierdurch wird der monatliche Sparanteil ermittelt, welcher dazu genutzt werden kann ein Darlehen zu bedienen. Als Grundlage dienen Werte wie das Gehalt, die Wohnkosten sowie alle Nebenkosten.

Budgetrechner durch Miete

Geld Zuschuss Euro

Durch einen Budgetrechner können Personen ermitteln, wie hoch der maximale Kaufpreis einer Immobilie sein darf, damit keine Zahlungsengpässe auftreten.

Hierzu werden Kriterien wie das Finanzierungsvorhaben, die Nutzung der Immobilie, die Dauer der Sollzinsbindung, die anfängliche Tilgung, der Sollzinssatz pro Jahr, das vorhandene Eigenkapital sowie der verfügbare Betrag pro Monat in den Rechner eingetragen.

Unter Einbeziehung dieser Daten wird der bedienbare Darlehensbetrag ermittelt, welcher schließlich um die Nebenkosten gekürzt wird und den maximalen Kaufpreis darstellt. Interessierte sollten darauf achten, dass bei dem Budgetrechner in der Regel keine Volltilgung angestrebt wird.

Zinsrechner / Zinsvergleich

Damit die Baufinanzierung zu besonders guten Konditionen abgeschlossen werden kann, ist ein Zinsvergleich unabdingbar.

Mithilfe eines Zinsrechners können die Baufinanzierer direkt verglichen werden und für den Interessierten ein transparentes Ergebnis liefern. In der Regel gilt jedoch, je mehr Eigenkapital der Antragsteller besitzt, desto niedriger sind die Kreditkosten.

Exkurs: Angabe persönlicher Daten

User Verifikation, Check

Ein Baufinanzierungsrechner liefert dem Interessierten einen groben Richtwert zu den Konditionen zur Finanzierung der eigenen Immobilie.

Die Angabe persönlicher Daten kann im Rahmen eines Vergleichs durch Rechner nicht berücksichtigt werden. In einem persönlichen Angebot werden Fakten wie das Arbeitsverhältnis und eventuelle Schufa-Einträge berücksichtigt.

Somit kann letztendlich nur ein individuelles Angebot erstellt werden, insofern alle persönlichen Angaben berücksichtigt werden können.

Vertrag unterzeichnen, Makler, Bank, Grundbuch

Lohnt sich eine Kredit-Umschuldung?

Ein Baufinanzierungsrechner hilft auch bei der Überlegung, in zinsgünstigen Zeiten seinen alten, teuren Baukredit umzuschulden.

Es ist nicht in jedem Fall so, dass man seine Immobilie umschulden sollte, sobald die Zinsen etwas niedriger stehen. Dabei gibt es mehrere weitere Dinge zu beachten und zu berechnen, um nicht doch im Nachhinein mehr zu zahlen. Diese Punkte sollten vorher bedacht werden:

  1. Ersparnis durch niedrigere Zinsen. Nur, wenn sie merklich von den aktuellen abweichen, kommt eine Umschuldung in Frage.
  2. Vorfälligkeitsentschädigung. Wer einen Kredit vor Ablauf des Kreditvertrages kündigen möchte, muss in der Regel eine Entschädigung an die Bank zahlen. Das kann bis zu 1% der Restschuld ausmachen.
  3. Kosten durch Gläubigerwechsel. Wird ein anderes Institut als Kreditgeber gewählt, muss man die Grundschuld löschen und neu eintragen, oder übertragen.
  4. Notarkosten. Der Notar ist in vielen Fällen zusätzlich nötig, und berechnet seine Leistungen mit.

Wer es bei der Baufinanzierung einfach hat - und wer eher nicht

Je nach Personen- beziehungsweise Berufsgruppe haben Interessierte gute oder weniger gute Optionen eine ausreichende Baufinanzierung zu erhalten.

  • Unbefristet Beschäftigte, Beamte und Menschen im öffentlichen Dienst haben sehr gute Optionen den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.
  • Problematisch ist es für Selbständige, Freiberufler, Gewerbe und Unternehmen, da diese keine fixen Einkünfte nachweisen können.
  • Für Personen in der Probezeit und mit befristeter Beschäftigung ist eine Baufinanzierung nur schwer möglich.

Unbefristet Beschäftigte

Unbefristet, Unendlich

Menschen mit unbefristeter Beschäftigung verfügen über ein regelmäßiges Einkommen.

Mithilfe der Einkünfte können Interessierte mit einem Baufinanzierungsrechner kalkulieren in welchem Rahmen ein Erwerb oder Bau einer Immobilie ausgeführt werden kann. Durch die gesicherten finanziellen Verhältnisse ist es in der Regel möglich ein Angebot von Kreditinstituten zu guten Konditionen zu erhalten.

Menschen in Probezeit und befristeter Beschäftigung

Frage, Fragezeichen, wie?

Für Personen in der Probezeit oder mit befristeter Beschäftigung ist es sehr schwer eine Option der Baufinanzierung zu finden.

Hat der Interessent jedoch eine gewisse Menge Eigenkapital gespart oder verfügt im Notfall über einen Bürgen steigen die Chancen eine Baufinanzierung erfolgreich nutzen zu können. Bei Menschen in der Probezeit kann es zudem hilfreich sein eine Übernahmeerklärung vom Arbeitgeber zu besitzen.

Selbständige & Freiberufler

Selbständig, Gründer, Existenzgründer

Damit auch Selbständige und Freiberufler von einer Baufinanzierung profitieren können sollten diese einen unabhängigen Vermittler zu Rate ziehen.

Hierzu reichen die Interessierten eine betriebswirtschaftliche Auswertung, welche vom Steuerberater bestätigt wurde sowie die Gewinn- und Verlustrechnung der letzten drei Jahre ein. Auch der letzte Einkommenssteuerbescheid, eine Selbstauskunft, das Anführen von Einnahmen Ausgaben sowie relevanten Versicherungen ist wichtig.

Beamte & öffentlicher Dienst

Beamte & öffentlicher Dienst

Aufgrund des besonders sicheren Arbeitsverhältnisses im öffentlichen Dienst ist es für Beamte sehr einfach, eine Baufinanzierung zu sehr guten Konditionen zu finden. Mithilfe eines Baufinanzierungsrechners können Personen im öffentlichen Dienst passende Angebote finden.

Gewerbe & Unternehmen

Arbeit, Voraussetzung, Unbefristet

Für Gewerbetreibende und Unternehmer ist es schwer, eine Baufinanzierung zu guten Konditionen zu erlangen.

Dies liegt daran, dass Unternehmer kein geregeltes Einkommen besitzen und somit ein Risiko für den Kreditgeber darstellen. Hier empfiehlt sich das Hinzuziehen eines Vermittlers oder Beraters, um gute Angebote zu fairen Zinssätzen zu erhalten.

Wie man Zinsen senkt und die Eigenkapitalquote erhöht

Für den Erhalt eine Baufinanzierung hilft es die Eigenkapitalquote zu erhöhen, oder sich aus unterschiedlichen Töpfen bezuschussen zu lassen.

  • Eine gute Möglichkeit der Baufinanzierung ist die Option eines bezuschussten Kredits von der KfW.
  • Auch ein Bausparvertrag oder Wohn-Riester Bausparen kann im Einzelfall eine attraktive Variante der Baufinanzierung sein.
  • Außerdem kann oftmals eine Lebensversicherung zur Finanzierung einer Immobilie genutzt werden.

Durch KfW bezuschusste Baufinanzierung

KfW

Die KfW bietet eine bezuschusste Baufinanzierung im Rahmen eines Immobilienkaufs oder eines Hausbaus an.

Hierbei verfügt der Anbieter über Sondertöpfe für beispielsweise energetische Sanierung oder Solarstrom. Der Förderhöchstbetrag beläuft sich aktuell auf 50.000 Euro, wird jedoch zum 01.04.2016 auf 100.000 Euro angehoben.

Bei der KfW werden Häuser nach der energetischen Qualität beurteilt. Hier wird zwischen einem KfW-Effizienzhaus 40, 55 und 70 unterschieden. Das KfW-Effizienzhaus 70 hat zum Beispiel einen Energiebedarf von 70 Prozent im Vergleich zu einem klassischen Neubau. Wird ein KfW-Effizienzhaus 70 vermietet oder selbst bewohnt, ist es möglich bis zu 100 Prozent der Kosten und Nebenkosten (ohne Grundstückskosten) von maximal 50.000 Euro erstattet zu bekommen.

Der Bauherr erhält jedoch keinen Tilgungszuschuss. Der Tilgungszuschuss wird für das KfW-Effizienzhaus 40 in Höhe von 5.000 Euro und für das KfW-Effizienzhaus 55 im Wert von 2.500 Euro offeriert.

Bausparvertrag

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Bei einem Bausparvertrag wird zu Beginn die Bausumme angegeben.

Danach spart der Bausparer 40 Prozent bis 50 Prozent des Betrages an und bekommt hierdurch einen zinsgünstigen Kredit in Höhe des Differenzbetrages. Mithilfe des Vertrages können Interessierte von konstanten Zinsen profitieren, welche jedoch in der Sparphase eher gering ausfallen.

Für alle zukünftigen Bauherren ist der Bausparvertrag besonders attraktiv, wenn mit einem steigenden Bauzinsen zu rechnen ist

Wohn-Riester Bausparen

Charts und Prognosen

Alle Menschen, die in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen, können von der Wohn-Rieser Förderung profitieren.

Bei einer Mindesteinzahlung von 60 Euro pro Jahr in die eigenen Wohn-Riester erhält der Nutzer eine Förderung in Höhe von 154 Euro im Jahr, 185 Euro für jedes Kind, welches vor 2008 geboren wurde sowie 300 Euro jährliche für Kinder, die nach 2008 auf die Welt kamen.

Interessierte können zudem bis zu 2.100 Euro der jährlichen Tilgungskosten von der Steuer absetzen. Ein Teil der Abzüge muss jedoch im Alter wieder versteuert werden. Für die Nutzung des Wohn-Riester Bausparens sind drei Grundsätze zu beachten.

Die betreffende Immobilie muss selbst genutzt werden, die Tilgung des Darlehens muss bis zur Rente durchgeführt sein und der Antragsteller muss mindestens vier Prozent des jährlichen Bruttoeinkommens aufwenden, um den Kredit zu begleichen.

Lebensversicherung

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Eine vorhandene Lebensversicherung, welche in absehbarer Zeit ausgezahlt wird, kann als Eigenkapital von dem jeweiligen Kreditinstitut angerechnet werden.

Hierdurch wird die Sicherheit der Zahlung der monatlichen Raten seitens des Kreditnehmers gewährleistet und der Darlehensgeber hat hierdurch ein geringeres Ausfallrisiko seiner Forderung.

Wie Sie Ihren Kredit absichern können

Bei der Baufinanzierung ist besonders auf die Sicherheit und Seriosität der Angebote zu achten.

Bei der Verbraucherzentrale gibt es eine Auflistung aller Angebote, welche als seriös gelten. Durch die Nutzung einer Restschuldversicherung kann der Kreditnehmer zudem eine Ableistung der verbleibenden Verbindlichkeiten im Fall des Todes, einer Krankheit oder der Arbeitsunfähigkeit garantieren. Somit sind die Hinterbliebenen beziehungsweise Familienangehörigen bestmöglich abgesichert.

Restschuldversicherung

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Die Restschuldversicherung garantiert dem Versicherungsnehmer im Fall eines unverschuldeten Todes, einer Arbeitsunfähigkeit oder einer Krankheit die Übernahme der existierenden Verbindlichkeiten.

Hierdurch werden die Familie sowie alle Hinterbliebenen finanziell abgesichert. Häufig werden Restschuldversicherungen im Rahmen eines Darlehens vom Kreditgeber angeboten. In der Regel werden Leistungen innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsabschluss nicht angeboten, wodurch ein Missbrauch der Versicherung verhindert werden soll.

Gebäudeversicherung & Gebäudeneubauversicherung

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Was passiert eigentlich, wenn es zu Schäden am Haus kommt, solange der Baukredit noch nicht abgezahlt wurde?

Diese Frage muss sich jeder Bauherr gefallen lassen, wenn er Geld von der Bank anfragt. Daher ist es obligatorisch, dass die Bank eine Versicherung verlangt, wenn dem Gebäude eine Schädigung widerfährt.

Dafür ist die Gebäudeversicherung zuständig. Sie versichert Schäden, die an der Substanz des Hauses auftreten. Etwa durch Brand, Wasserschäden, Frost oder Sturm.

Wenn das Haus noch nicht errichtet wurde, dann müssen weitere Schäden abgesichert werden. Etwa Unfälle während der Bauphase, oder Haftpflichtschäden durch Baumaterial. Dann muss eine Gebäudeneubauversicherung abgeschlossen werden.

Verbraucherzentrale

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Im Rahmen der Baufinanzierung offeriert die Verbraucherzentrale spezielle Ratgeber sowie Ratschläge für Interessierte.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt die Nutzung von Direktanbietern zur Wahl der günstigsten Baufinanzierung. Außerdem bietet die Verbraucherzentrale auf ihrer eigenen Plattform eine Vermittlung von entsprechenden Angeboten ohne Provision an, welche in der Regel günstiger sind als jene von Maklern.

Gegen eine Gebühr von 150 Euro prüft die Verbraucherzentrale zudem Immobilienkauf- und Bauverträge.

Wie sich die Banken absichern

Ist der Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig, oder kann seine Raten nicht mehr leisten, muss die Bank schauen, wie sie ihr geleistetes Kapital zurückbekommt.

Aus diesem Grund hat sie sich bereits bei Vertragsabschluss darauf vorbereitet:

  • Grundpfandrecht: Per Hypothek & Grundschuld lässt sich die Bank als Eigentümer, oder Miteigentümer des gekauften oder gebauten Hauses eintragen. Bei Zahlungsverzug darf sie nun das Haus oder Grundstück zwangsversteigern.
  • Bürgen: Eine dritte Person haftet für den Kredit zwischen Schuldner und Bank. Kann der Schuldner nicht mehr zahlen, zieht die Bank den Bürgen mit diesem Betrag zur Rechenschaft.